Sicherheiten, Haftung und Schäden

Wer seine Wohnung für Jahre an ein Unternehmen vermietet, das er nicht kennt, trägt ein Ausfallrisiko: Der Mietvertrag ist erst dann etwas wert, wenn dahinter jemand steht, der zahlen kann. Im Erstgespräch kommt deshalb früher oder später die Insolvenzfrage. Hier stehen die Antworten dazu: wer Ihr Vertragspartner ist, wie die Sicherheit vereinbart wird, wer bei Schäden haftet und welche Unterlagen Sie vor der Unterschrift bekommen.

Das Risiko einer jungen GmbH

Die Wohnagento GmbH ist ein junges Unternehmen. Sitz Lüneburg, HRB 213511, inhabergeführt. Wer eine Wohnung an eine junge GmbH vermietet, trägt ein anderes Risiko als bei einem Privatmieter mit unbefristetem Arbeitsvertrag: keine jahrzehntelange Bilanzhistorie, keine Konzernmutter im Hintergrund. Das lässt sich nicht wegargumentieren, sondern nur mit Sicherheiten und Offenlegung beantworten.

Genau deshalb beantworten wir die Frage in zwei Schritten: erst, wer überhaupt Ihr Schuldner ist, dann, welche Sicherheit dazukommt.

Ihr Vertragspartner ist die GmbH

Die erste und wichtigste Sicherheit steht im Mietvertrag selbst: Sie vermieten an ein Unternehmen, nicht an fünf Privatpersonen mit unterschiedlicher Bonität. Die vereinbarte Miete schuldet Ihnen die Wohnagento GmbH über die gesamte Laufzeit. Ob gerade jedes Zimmer belegt ist, ändert daran nichts.

Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht: Bei der klassischen Einzelvermietung einer WG hängt Ihre Einnahme an fünf einzelnen Zahlungseingängen und fünf einzelnen Bonitäten. Hier hängt sie an einer.

Welche Sicherheit dazukommt

Welche Sicherheit über die Mietschuld hinaus vereinbart wird, entscheiden wir nicht pauschal, sondern je Objekt. Form und Höhe hängen von Miethöhe, Laufzeit und Objekt ab. Was wir stellen können, sagen wir Ihnen konkret im Gespräch, und es steht anschließend im Mietvertragsentwurf, den Sie vor der Unterschrift in Ruhe prüfen können, gern zusammen mit Ihrem Anwalt oder Steuerberater.

Was wir bewusst nicht tun: eine Sicherheit ankündigen, die am Ende nicht in der Vertragsurkunde steht. Eine Zusage, die im Sicherungsfall nicht trägt, nützt Ihnen weniger als eine Angabe, die Sie nachrechnen können. Wenn Sie eine bestimmte Form der Sicherheit brauchen, um überhaupt verhandeln zu können, sagen Sie das im Erstgespräch. Dann klären wir vorab, ob wir sie darstellen können, statt Sie durch einen Prozess zu führen, der daran scheitert.

Mietausfall: die Miete schuldet die GmbH, nicht die Wohngemeinschaft

Der häufigste Denkfehler beim Modell: Eigentümer nehmen an, ihre Miete hänge daran, ob alle Zimmer belegt sind. Das ist nicht der Fall.

Vertragspartner ist die Wohnagento GmbH. Die vereinbarte Miete wird von der GmbH geschuldet, unabhängig von der Belegung der einzelnen Zimmer. Zieht ein Bewohner aus, steht ein Zimmer vier Wochen leer oder springt jemand kurzfristig ab, ist das unser wirtschaftliches Risiko. Ihre Zahlung bleibt gleich, in Höhe und Termin.

Das ist der eigentliche Unterschied zur klassischen WG-Vermietung, bei der Sie mit mehreren Mietparteien einzeln abrechnen. Was das im Alltag ändert, steht ausführlich in dem Beitrag darüber, was ein Vertragspartner statt fünf Mietern für Sie bedeutet.

Schäden: Haftung liegt beim Hauptmieter

Auch bei Schäden ist Ihr Gegenüber nicht der Bewohner, sondern wir. Sie müssen weder herausfinden, wer die Tür beschädigt hat, noch mit fünf Einzelmietern über die Kostenverteilung streiten. Sie melden den Schaden an einen Ansprechpartner, und die Haftung liegt beim Hauptmieter, also bei der Wohnagento GmbH.

Grundlage dafür ist die Dokumentation:

1. Bei Übergabe der Wohnung wird ein Zustands- und Inventarprotokoll erstellt, mit Fotodokumentation. Beide Seiten unterschreiben. Das ist die Referenz, an der am Vertragsende gemessen wird.
2. Bei jedem Bewohnerwechsel wird das Zimmer erneut aufgenommen. Der Verschleiß wird dadurch nicht Ihnen, sondern dem jeweiligen Bewohner zugeordnet, und zwar in unserem Verhältnis, nicht in Ihrem.
3. Kleinreparaturen laufen über uns. Sie werden nicht angerufen, weil eine Duschkabine undicht ist.

Wie wir Substanz und Zustand über die Laufzeit sichern, ist Thema des Beitrags über den Zustand der Wohnung nach fünf Jahren.

Versicherungen

Die Gebäudeversicherung bleibt bei Ihnen, wie in jedem Mietverhältnis. Auf Mieterseite besteht Versicherungsschutz für Haftpflichtschäden über die Haftpflichtversicherung der Wohnagento GmbH; Bezeichnung und Deckungssumme nennen wir Ihnen auf Anfrage. Bewohner werden vertraglich zu einer privaten Haftpflichtversicherung verpflichtet.

Was wir offenlegen

Vertrauen entsteht nicht durch Formulierungen, sondern durch Unterlagen. Auf Anfrage erhalten Sie vor Vertragsschluss:

• Handelsregisterauszug (Wohnagento GmbH, HRB 213511, Amtsgericht Lüneburg)
• Gesellschafterstruktur und Geschäftsführung
• Bonitätsnachweis
• Den vollständigen Mietvertragsentwurf inklusive Nutzungsvereinbarung, nicht nur ein Eckdatenblatt

Wenn ein Vermieter eines dieser Dokumente nicht bekommt, sollte er nicht unterschreiben. Das gilt für uns wie für jeden anderen gewerblichen Mieter.

Grenzen: was eine Sicherheit nicht leistet

Eine Mietsicherheit ist eine Sicherheit, keine Vollkaskoversicherung. Drei Dinge deckt sie in keiner Form ab:

• Sie ist der Höhe nach begrenzt. Ein Totalschaden, der die vereinbarte Summe übersteigt, ist darüber nicht vollständig abgedeckt. Dafür haftet daneben die GmbH, aber eben nur so weit, wie sie leistungsfähig ist.
• Sie ersetzt keine Bonität. Wer die Sorge hat, dass ein junges Unternehmen scheitern kann, muss diese Sorge abwägen. Wir liefern dafür die Unterlagen, nicht die Beruhigung.
• Sie greift nicht bei normaler Abnutzung. Gebrauchsspuren nach mehreren Jahren Nutzung sind keine Schäden, weder bei einer Familie noch bei einer Wohngemeinschaft.

Wenn Sie eine Sicherheit erwarten, die jedes denkbare Risiko abdeckt, gibt es die im Mietrecht nicht, mit keinem Mieter. Was wir anbieten, ist ein gewerblicher Vertragspartner, eine objektbezogen vereinbarte Sicherheit und vollständige Offenlegung. Das darf man prüfen, und wir empfehlen es ausdrücklich.

Weiterführend

• Wie der Ablauf vom Erstkontakt bis zum Einzug aussieht
• Warum ein Hauptmieter statt fünf Einzelverträge
• Wie die Wohnung nach fünf Jahren aussieht
• Häufige Fragen von Eigentümern