Ein Vertragspartner statt fünf Mieter: was sich für den Eigentümer ändert

Wenn wir eine Wohnung als Ganzes anmieten und die Zimmer einzeln weitervermieten, verändert das die Position des Eigentümers: Sie haben danach einen Mieter statt fünf, und Sie entscheiden nicht mehr, wer in welches Zimmer einzieht. Dieser Beitrag stellt beide Seiten dieses Tauschs nebeneinander, statt ihn in Vorteilsformeln zu verpacken.

Die klassische WG-Vermietung aus Eigentümersicht

Wer eine Fünf-Zimmer-Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, hat in der Praxis zwei Möglichkeiten.

Einzelmietverträge. Fünf Mietverhältnisse, fünf Kündigungsfristen, fünf Zahlungseingänge, fünf Kautionen. Jeder Auszug bedeutet: Nachmieter suchen, Besichtigungen organisieren, Bonität prüfen, Vertrag aufsetzen. Bei einer studentisch geprägten Wohngemeinschaft in Lüneburg kann das mehrmals im Jahr passieren. Nebenkosten müssen anteilig abgerechnet werden, was regelmäßig zu Diskussionen führt.

Ein gemeinsamer Vertrag mit allen Bewohnern. Weniger Verträge, aber jeder Wechsel erfordert einen Nachtrag und die Zustimmung aller. Die Bewohner suchen den Nachmieter, Sie sollen ihn akzeptieren. Wer ablehnt, steht in der Diskussion.

In beiden Fällen ist der Eigentümer in die laufende Vermietung eingebunden - genau dort, wo er es eigentlich nicht sein will.

Das Modell Wohnagento

Wir mieten die Wohnung als Ganzes an, langfristig, mit einem Hauptmietvertrag zwischen Ihnen und der Wohnagento GmbH. Sie stellen den Wohnraum bereit, wir übernehmen die laufende Vermietung.

Konkret heißt das:

• Ein Vertragspartner. Kein Bewohner ist Ihr Mieter. Ihr Mieter ist die GmbH.
• Eine Mietzahlung, zu einem festen Termin, in fester Höhe, unabhängig davon, ob gerade alle Zimmer belegt sind.
• Eine Nebenkostenabrechnung, nämlich gegenüber uns. Nicht gegenüber fünf Einzelmietern.
• Ein Ansprechpartner für Schäden, Zutritt, Wartung und Rückfragen der Hausverwaltung.

Die Wohnung wird von uns hergerichtet, möbliert und an einzelne Bewohner untervermietet. Wer dort wohnt, wechselt über die Jahre. Ihre Vertragslage ändert sich dadurch nicht.

Untervermietung wird vereinbart, nicht geduldet

Das ist der Punkt, an dem sich unser Modell von manchem privaten Zwischenvermieter unterscheidet: Die Untervermietung steht ausdrücklich im Mietvertrag. Es gibt eine Nutzungsvereinbarung, die regelt, dass die Wohnung von einer Wohngemeinschaft bewohnt wird und dass wir die Zimmer einzeln vermieten dürfen.

Wir bitten nicht um Duldung und formulieren nichts vage. Ein Eigentümer, der später den Eindruck hat, ihm sei etwas verschwiegen worden, ist für beide Seiten teurer als ein Eigentümer, der von vornherein absagt. Was die Vereinbarung regelt und was bei Eigentumswohnungen zusätzlich zu prüfen ist, klären wir objektbezogen vor Vertragsschluss.

Was Sie aufgeben

Der Tausch hat zwei Seiten. Was Sie im Modell abgeben:

Die direkte Auswahl der Bewohner. Sie entscheiden nicht mehr, wer in Zimmer 3 einzieht. Das tun wir, nach festen Kriterien und mit einem geregelten Auswahlprozess. Sie behalten das Recht, den Kreis der Nutzung im Mietvertrag zu begrenzen (Zahl der Bewohner, Wohnnutzung, keine gewerbliche Nutzung), aber nicht die Auswahl der einzelnen Person.

Die maximale Marktmiete im Idealfall. Die vertraglich zugesagte, dauerhaft gezahlte Miete liegt nicht auf dem Niveau, das die Summe von fünf einzeln vermieteten möblierten Zimmern in einem lückenlos belegten Jahr ergäbe. Diese Rechnung im Detail führt der Beitrag planbare Miete oder Marktmiete.

Was Sie dafür bekommen

Keinen Mieterkontakt. Sie führen keine Besichtigungen, prüfen keine Schufa-Auskünfte, schreiben keine Mahnungen an Studierende.

Keine Neuvermietung. Bewohnerwechsel finden statt, aber sie sind unser Vorgang. Für Sie ändert sich dabei nichts, kein Nachtrag, kein Leerstandsmonat.

Keine Nebenkostenabrechnung gegenüber Einzelmietern. Die Bewohner zahlen bei uns eine Warmmiete. Die Abrechnung mit Ihnen läuft wie bei jedem gewerblichen Hauptmieter.

Einen festen Ansprechpartner mit wirtschaftlichem Interesse an der Wohnung. Ein Schaden, der nicht gemeldet wird, kostet uns Geld, nicht nur Sie. Deshalb melden wir ihn.

Wo die Grenzen des Modells liegen

Das Modell passt nicht überall.

• Wenn Sie mitbestimmen wollen, wer einzieht, ist es das falsche Modell. Diese Entscheidung geben Sie ab. Wer sie behalten will, sollte selbst vermieten.
• Wenn Ihre Wohnung nicht zum Suchprofil passt, hilft der beste Vertrag nichts. Welche Zuschnitte funktionieren, steht in welche Wohnung sich für eine Wohngemeinschaft eignet.
• Wenn die Teilungserklärung Ihrer Eigentumswohnung oder die Gemeinschaftsordnung der Nutzung entgegensteht, ist das objektbezogen zu prüfen. Wir sagen dann ab, statt eine Grauzone zu betreten.
• Wenn Sie die Wohnung in einem Jahr selbst nutzen oder verkaufen wollen, passt eine langfristige Anmietung nicht.

Der Fachbegriff, zum Schluss

In der Immobilienwirtschaft heißt dieses Modell Master Lease: ein Hauptmietvertrag über die gesamte Einheit, der zur Untervermietung berechtigt. Der Begriff erklärt nichts, was oben nicht schon steht. Er ist nur die Einordnung, falls Sie ihn in Ihrer Recherche wiederfinden.

Weiterführend

• Welche Sicherheiten Sie bekommen
• Wie der Ablauf vom Erstkontakt bis zum Einzug aussieht
• Häufige Fragen von Eigentümern