Für Eigentümer
Planbare Miete oder maximale Marktmiete: die vollständige Rechnung
Die Zahl, mit der Eigentümer unsere Miete vergleichen, gibt es in der Praxis meistens nicht. Was in der Kopfrechnung fehlt, wer welches Risiko trägt und für wen das Modell nicht die beste Lösung ist.
Von Andreas Schmidt · · Aktualisiert am · 4 min Lesezeit
Unsere feste Miete liegt unter der Marktmiete, mit der Eigentümer sie vergleichen. Diese Vergleichszahl unterstellt allerdings drei Dinge, die in der Praxis selten zutreffen: durchgehende Vermietung, kostenlose Mieterwechsel und Arbeitszeit zum Nulltarif. Deshalb steht hier eine Rechnung und kein Argument.
Die Rechnung, die Eigentümer aufmachen
Sie sieht fast immer so aus: Kaltmiete mal zwölf. Vielleicht noch mit einem Aufschlag, weil möbliert vermietete WG-Zimmer pro Quadratmeter mehr bringen als eine Familienwohnung.
Diese Rechnung unterstellt drei Dinge:
- Die Wohnung ist zwölf Monate im Jahr durchgehend vermietet.
- Zwischen zwei Mietverhältnissen entstehen keine Kosten.
- Ihre eigene Zeit ist gratis.
Keine der drei Annahmen hält der Praxis stand, und bei einer Wohngemeinschaft am wenigsten, weil dort nicht ein Mietverhältnis endet, sondern regelmäßig eines von vier oder fünf.
Die Rechnung, die tatsächlich gilt
Vier Posten, die in der Kopfrechnung fehlen:
Leerstand bei Mieterwechsel. Zwischen Auszug und Einzug liegen selten null Tage. Schon zwei Leerstandsmonate im Jahr senken die Jahresmiete um rund 17 Prozent. Bei einer Wohngemeinschaft mit Einzelmietverträgen summieren sich mehrere kleine Leerstände zu genau diesem Effekt.
Neuvermietungsaufwand. Inserat, Anfragen sichten, Besichtigungen koordinieren, Bonität prüfen, Vertrag aufsetzen, Übergabe. Wer das selbst macht, zahlt mit Zeit. Wer es abgibt, zahlt mit Geld.
Instandsetzung zwischen Mietern. Streichen, Kleinreparaturen, Reinigung. Fällt bei jedem Wechsel an, nicht alle fünf Jahre.
Ausfallrisiko. Ein Mieter, der nicht zahlt, kostet nicht nur die Miete, sondern auch den Aufwand, ihn wieder aus der Wohnung zu bekommen. Bei uns liegt dieses Risiko auf der Seite der Wohnagento GmbH: Die vereinbarte Miete wird geschuldet, unabhängig davon, ob alle Zimmer belegt sind. Welche Sicherheiten dahinterstehen, steht im Beitrag zu Bürgschaft, Haftung und Schäden.
Ihre eigene Zeit. Der Posten, der in keiner Renditerechnung auftaucht und trotzdem der teuerste sein kann.
Wer welches Risiko trägt
Bevor es um Euro geht, lohnt der Blick darauf, wer die Posten oben überhaupt schultert. Das ist der eigentliche Unterschied, und er lässt sich ohne Rechnung benennen:
| Position | Eigenvermietung | Vermietung an Wohnagento |
|---|---|---|
| Leerstand bei Bewohnerwechsel | Ihr Risiko | unser Risiko |
| Nachmietersuche und Besichtigungen | bei Ihnen | bei uns |
| Instandsetzung zwischen Bewohnern | bei Ihnen | bei uns |
| Möblierung und Herrichtung | bei Ihnen | bei uns, vorfinanziert |
| Zahlungsausfall eines Bewohners | Ihr Risiko | unser Risiko |
| Nebenkostenabrechnung | gegenüber jedem Einzelmieter | nur gegenüber uns |
| Ihr Zeitaufwand pro Jahr | spürbar | nahe null |
| Substanz und Gebäudetechnik | bei Ihnen | bei Ihnen |
Die letzte Zeile steht bewusst drin: Wir nehmen Ihnen nicht alles ab, und das sagen wir vorher.
Was diese Tabelle nicht leistet, ist der Vergleich in Euro. Der hängt an Ihrer Wohnung: Größe, Schnitt, Zustand, Lage und der Miete, die Sie heute erzielen. Deshalb machen wir ihn nicht pauschal auf einer Website auf, sondern an Ihrem Objekt: Sie bekommen innerhalb von zwei Werktagen eine erste Mietspanne und nach der Besichtigung einen verbindlichen Mietvorschlag, den Sie gegen Ihre eigene Rechnung halten können.
Der Punkt ist nicht, dass unsere Zahl am Ende immer höher steht. Der Punkt ist, dass die beiden Zahlen überhaupt erst vergleichbar werden, wenn beide Seiten vollständig gerechnet sind.
Wo das Modell nicht die beste Lösung ist
Es gibt Eigentümer, für die unsere Rechnung nicht aufgeht, und das sagen wir vor dem Vertrag, nicht danach.
- Wer den maximalen Ertrag will und den Aufwand nicht scheut. Wer selbst möbliert, selbst vermietet, selbst auswählt und den Aufwand bewusst in Kauf nimmt, kann über die Jahre mehr erwirtschaften als mit einer festen Miete. Das ist ein reales Geschäftsmodell. Es ist unseres, nur eben auf Ihrer Seite des Tisches. Wer es führen will, sollte es führen.
- Wer ohnehin einen sehr stabilen Langzeitmieter hat. Eine Familie, die seit acht Jahren pünktlich zahlt und bleiben will, ist durch nichts zu ersetzen. Dann gibt es kein Problem, das wir lösen.
- Wer die Wohnung mittelfristig selbst nutzen oder verkaufen will. Eine langfristige Anmietung passt dazu nicht.
Für wen es passt
Für Eigentümer, die Planbarkeit über Maximalertrag stellen: eine feste Zahl auf dem Konto, ein Ansprechpartner, keine Besichtigungen, keine Nachmietersuche, kein Streit über Nebenkosten. Und für Eigentümer, die eine große Wohnung haben, die als Familienwohnung schwer und als Wohngemeinschaft gut funktioniert - was in der Eignungs-Checkliste im Detail steht.
Was das strukturell für Ihre Rolle als Vermieter bedeutet, steht im Beitrag ein Vertragspartner statt fünf Mieter.
Weiterführend
Passt Ihre Wohnung zu unserem Konzept?
Schicken Sie uns die Eckdaten Ihrer Wohnung: Lage, Größe, Zimmerzahl, aktuelle Miete. Innerhalb von zwei Werktagen erhalten Sie eine klare Eignungsaussage und eine erste Mietspanne. Nach der Besichtigung folgt der verbindliche Mietvorschlag innerhalb von fünf Werktagen.
Dauert wenige Minuten. Unverbindlich und kostenfrei.