Für Hausverwaltungen: ein Ansprechpartner statt wechselnder Mietparteien

Aus Sicht einer Hausverwaltung ist eine Wohngemeinschaft im Objekt meistens der unangenehme Fall: mehrere Mietparteien in einer Einheit, wechselnde Namen am Klingelschild, unklare Zuständigkeit bei Schäden, und im Zweifel niemand, der ans Telefon geht. Genau diese Punkte verändert das Modell, und an einigen Stellen verändert es sie nicht. Beides steht hier.

Eine Mietpartei, ein Vertrag

Wohnagento mietet die Wohnung als Ganzes an, mit einem Hauptmietvertrag zwischen dem Eigentümer und der Wohnagento GmbH. Die Bewohner haben Verträge mit uns, nicht mit dem Eigentümer und nicht mit der Gemeinschaft.

Für Sie heißt das: Im Objekt gibt es eine Mietpartei, unabhängig davon, wie viele Menschen in der Wohnung leben. Zustellungen, Ankündigungen und Abstimmungen laufen über eine Adresse. Wechselt ein Bewohner, ändert sich an Ihrer Aktenlage nichts, weil der Hauptmietvertrag unberührt bleibt. Was das strukturell bedeutet, steht ausführlich im Beitrag darüber, was ein Vertragspartner statt fünf Mietern ändert.

Ein erreichbarer Ansprechpartner

Wohnagento ist inhabergeführt. Wer anruft, landet nicht in einer Warteschleife und bekommt keine Ticketnummer. Für Zutritt, Schäden, Wartungsankündigungen und Rückfragen aus der Nachbarschaft gibt es eine Adresse und eine Telefonnummer, und die Person am anderen Ende kann entscheiden.

Das ist der Punkt, an dem sich unser Modell von einer selbstorganisierten Wohngemeinschaft unterscheidet. Dort ist niemand zuständig, weil alle gleich zuständig sind.

Zutritt und Ankündigungen

Handwerkertermine, Zählerablesung, Rauchwarnmelderprüfung, Heizungswartung: Diese Termine scheitern in Wohngemeinschaften daran, dass niemand die Verantwortung dafür übernimmt, dass jemand da ist.

Bei uns läuft die Ankündigung über einen Kanal. Wir informieren die Bewohner, koordinieren den Zugang und stellen sicher, dass der Termin stattfindet. Sie sprechen mit einer Stelle, nicht mit vier Personen, von denen zwei im Urlaub sind. Für den Notfallzugang gilt die Regelung des Hauptmietvertrags wie bei jedem anderen Mietverhältnis.

Schäden

Schäden meldet der Bewohner an uns, und wir organisieren die Reparatur. Für Schäden in der Wohnung haftet der Hauptmieter, also die Wohnagento GmbH. Sie müssen nicht ermitteln, wer die Tür beschädigt hat, und nicht zwischen Einzelmietern über die Kostenverteilung vermitteln.

Grundlage dafür ist eine Kette aus Protokollen: bei Übernahme der Wohnung, bei jedem Einzug und bei jedem Auszug, jeweils mit Fotodokumentation. Wie das im Detail läuft, steht im Beitrag zum Zustand der Wohnung nach fünf Jahren.

Klar getrennt bleibt, was zur Substanz gehört: Heizungsanlage, Dach, Fenster, Elektrik und Steigleitungen sind Sache des Eigentümers, wie in jedem Mietverhältnis. Diese Grenze steht im Vertrag, damit im Schadensfall niemand rätselt.

Hausordnung

Eine Hausordnung wird nicht dadurch eingehalten, dass sie im Treppenhaus hängt, sondern dadurch, dass jemand ein Interesse an ihrer Einhaltung hat. Wir haben ein wirtschaftliches: Ein Konflikt im Haus kostet uns Bewohner, Zeit und im schlechten Fall den Mietvertrag mit dem Eigentümer.

Deshalb sind die Regeln Teil des Zimmermietvertrags, nicht ein Aushang. Ruhezeiten, Mülltrennung, Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Treppenhaus, Fahrradkeller. Wir wählen Bewohner nach festen Kriterien aus und können bei anhaltenden Verstößen das Mietverhältnis mit dem einzelnen Bewohner beenden, ohne dass die Wohnung insgesamt betroffen ist. Diese Möglichkeit hat eine selbstorganisierte Wohngemeinschaft nicht.

Eine Zusage, die wir nicht machen: dass es nie eine Beschwerde gibt. Menschen wohnen dort, und in jedem Haus gibt es Reibung, auch zwischen Familien.

Beschwerden aus der Nachbarschaft

Beschwerden gehen an uns, telefonisch oder per Mail, und wir gehen ihnen nach. Der Ablauf ist immer derselbe: Sachverhalt klären, mit den Bewohnern sprechen, Rückmeldung an den Beschwerdeführer, bei Wiederholung mietrechtliche Konsequenz. Sie müssen nicht ermitteln, wer nachts laut war.

Für die Nachbarschaft ist außerdem relevant, dass die Bewohner ordentlich gemeldet sind. Die Wohnungsgeberbestätigung stellen wir aus, weil wir Vermieter des Zimmers sind. Es wohnt niemand anonym in der Wohnung.

Wo die Eigentümergemeinschaft entscheidet, nicht wir

Steht die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, entscheidet nicht der Mietvertrag allein. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können die zulässige Nutzung beschreiben, und in älteren Beständen finden sich Formulierungen aus einer Zeit, in der niemand an Wohngemeinschaften gedacht hat.

Wir lesen diese Unterlagen vor Vertragsschluss und sprechen Klärungsbedarf an, bevor unterschrieben wird. Wenn Sie als Verwaltung dabei früh eingebunden sind, ist das für alle Seiten der günstigere Weg. Eine rechtliche Bewertung geben wir nicht ab, das ist Sache der Anwältin oder des Anwalts des Eigentümers.

Grenzen

• Wir sind nicht die Verwaltung. Wir sind Mieter einer Einheit. Beschlüsse der Gemeinschaft, Umlagen, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und die Abrechnung gegenüber dem Eigentümer bleiben Ihre Aufgabe.
• Wir kontrollieren die Wohnung, nicht die Menschen. Bewohner haben Regeln, an die sie sich halten. Sie bleiben Menschen, die dort wohnen, und keine Angestellten.
• Nicht jedes Objekt passt. Wo eine Gemeinschaftsordnung die Nutzung eindeutig einschränkt, sagen wir ab, statt eine Grauzone zu betreten.
• Wir sind ein junges Unternehmen. Was wir dazu offenlegen und welche Sicherheiten dahinterstehen, steht im Beitrag zu Sicherheiten, Bürgschaft und Haftung.

Weiterführend

• Was ein Vertragspartner statt fünf Mietern ändert
• Wie die Wohnung nach fünf Jahren aussieht
• Untervermietung und Nutzungsvereinbarung im Mietvertrag
• Für Eigentümer: das Modell im Überblick